Valutazione di immobili a reddito svizzeri
revenoo è uno strumento di valutazione per immobili a reddito svizzeri. Cerchi un indirizzo o un EGRID e revenoo individua la particella: superficie ufficiale, zona, comune e superficie edificabile, con gli affitti di mercato del comune. Le schede seguono il lavoro: Immobile, Prezzi, Mix e Costi di gestione per i dati, poi DCF, Capitalizzazione e Valore del terreno, la Sintesi, e Progetto per salvare, aprire e condividere.
Metodi di valutazione
- DCF: flusso di cassa annuale dal reddito locativo potenziale al flusso netto, tramite sfitto, costi di gestione, manutenzione e capex, in termini reali, con un valore terminale dal NOI di uscita e da un cap rate di uscita, secondo RICS Discounted cash flow valuations
- Tasso di sconto: costruito nella scheda Tasso da un tasso macro (livello degli affitti del comune rispetto a Zurigo) e dai premi macro, micro, d’uso, di stato e speciale, ciascuno con la sua motivazione
- Capitalizzazione diretta: NOI stabilizzato diviso per un tasso di capitalizzazione, secondo la convenzione di NOI scelta, confrontato con il valore DCF
- Valore del terreno: rendimento sul costo, DCF e statico, con i costi di sviluppo comuni e sensibilità a due dimensioni
API pubblica
La stessa valutazione è disponibile come API pubblica: GET /api/valuation/{egrid}/summary restituisce le cifre chiave di qualsiasi particella, POST modifica le ipotesi e altri endpoint restituiscono i flussi di cassa, la composizione del tasso di sconto, la capitalizzazione diretta, i valori del terreno, gli affitti e le griglie di sensibilità. La pagina API dell’app elenca tutti gli endpoint e tutte le ipotesi.
Salvare e condividere
Senza account, i progetti restano nel browser. Con l’accesso, li salva nel suo account Aireon e li condivide con un link di sola lettura. Può anche esportare un progetto in JSON o stampare la sintesi.
Domande frequenti
Quanto vale questo immobile?
Inserisca il mix delle unità, gli affitti e i costi. revenoo mostra il valore DCF con un tasso di sconto derivato, il valore per capitalizzazione, i rendimenti lordo e netto e il cap rate implicito. La scheda DCF mostra come cambia il valore al variare di affitto, tasso di sconto o cap rate di uscita.
Quanto vale il terreno?
La scheda Valore del terreno lo valuta in tre modi, secondo RICS Valuation of development property: al rendimento iniziale sul costo obiettivo, con l’applicazione DCF del metodo residuale (VAN nullo al tasso di rendimento obiettivo) e con la sua applicazione statica dopo finanziamento e utile dello sviluppatore. Un prezzo richiesto viene valutato con il TIR del progetto, il margine sul costo e sul valore e il rendimento sul costo.
Posso ottenere la valutazione senza l’app?
Sì. L’API revenoo valuta qualsiasi particella svizzera tramite il suo EGRID e restituisce le stesse cifre in JSON, senza chiave. Invii in POST le sue ipotesi per una simulazione. Il contratto è OpenAPI 3.1 e ogni operazione è anche uno strumento MCP per agenti IA.
Il risultato è una stima ufficiale o un rendimento garantito?
No. Ogni cifra è il suo modello di valutazione, calcolato dalle ipotesi che inserisce. Non è una stima ufficiale, un prezzo di mercato o un rendimento garantito.